重磅！2024中国房地产全产业链发展白皮书发布

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专题：2024博鳌房地产论坛

　　来源：观点网

　　2003 年起，博鳌风尚盛典已然 22 年。观点指数研究院继续对全产业链进行综合研究与分析，于 2024 博鳌全体大会现场发布《观点指数 • 2024中国房地产全产业链发展白皮书》暨《影响力指数 • 2024 博鳌风尚表现报告》。

　　以下为报告节选：

　　地产开发：去化承压

　　上半年权益销售1.36万亿，千亿房企数量仅2家

　　“2024年1-6月房地产企业销售表现”研究成果显示，1-6月，前100房企实现累计权益销售额13624.72亿元，同比下降40.71%。中海、保利发展和华润置地占据前三甲，分别录得权益销售金额1379.9亿元、1352.3亿元以及860.2亿元，其中三家同比降幅均超过15%。

　　2024年1-6月全口径销售金额录得千亿及以上的房企为6家，而权益销售录得千亿以上仅有2家。前20房企实现权益销售金额9463亿元，同比下降36.31%。与2023年上半年相比，前20房企仍有19家在列，有1家被电建地产取代。

　　大额支出更为谨慎，购房门槛和成本有效降低

　　央行发布的2024年第一季度城镇储户问卷调查报告数据显示，倾向于“更多消费”的居民占 23.4%，与上季基本持平；倾向于“更多储蓄”的居民占61.8%，比上季增加 0.7 个百分点。

　　未来三个月准备增加支出的项目时，居民选择比例由高到低的排序为：教育（28.6%）、医疗保健 （26.3%）、旅游（25.4%）、社交文化和娱乐（20.5%）、大额商品（17.7%）、购房（15.0%）和保险（14.0%）。

　　数据来源：中国人民银行，观点指数整理

　　由此可以看出，居民对房产购置消费支出持保守态度。从上述调查指数表亦可看出，收入和就业基本低于50%，预期偏向悲观，而对于物价则认为会上涨，这些都导致收入和支出预期的背离加大，大额支出会更为谨慎和敏感。

　　自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

　　商业贷款方面，取消全国层面首套住房和二套住房商贷利率下限。各省级分行按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制。

　　据观点指数了解，不少城市在消息公布后就同步下调了房贷利率。对于居民来说，将有效降低购房门槛和成本，缓和观望情绪，激发潜在的购房需求。

　　代建管理：蓝图驱动

　　头部代建增长量领衔，中部和新进代建企业增长加速

　　根据观点指数测算，如果按照此前年均增长率25%进行测算，预计到2026年全国代建新拓面积将会超过3亿平方米。

　　数据来源：观点指数测算

　　从2024年上半年来看，行业集中度较高，头部企业保持较高的市占率。其中，根据观点指数监测的代建企业来看，头部代建新拓面积增长总量领超其他企业，中部和新进代建企业增长加速。

　　数据来源：观点指数统计

　　地产金融：调整持续

　　资金“自我造血”能力整体承压，房企融资信心逐步提升

　　据观点指数统计，截至6月我国房地产商品房累计销售额约为47133.33亿元，累计同比减少25.29%，降幅有所缩减。从销售金额占比来看，上半年商品住宅销售额累计值为41269.74亿元，占销售总额的90.37%。

　　从房企业务来看，万科、华润置地等企业在2023 年年报中均透露开发销售业务是营业收入的核心，占比超过50%。实际上从近几年地产行业的持续调整也可以看到，企业仍在积极寻求新型发展模式和转型途径。

　　存量优化方面，主要绕“收储”、“收回和回购土地”进行支持，去库存、降空置仍是目前的主要工作任务之一。

　　数据来源：iFind、观点指数整理

　　3000 亿保障性住房再贷款截至6月末余额为121亿元人民币，“存量房”疏堵效果迅速。

　　从房地产市场待售面积数据来看，今年上半年，商品房待售面积突破7亿平方米大关，其中商品住宅仍是存量消化的重点。总体来说，无论是“517新政”的促需求还是围绕 “收储”和收购土地进行存量去化，归根到底都是为了提高地产企业资金的“自我造血”能力，关系着行业整体的融资情绪。

　　数据来源：iFind、观点指数整理

　　虽然过去房企融资牛市所积压的诸多风险和杠杆的化解仍需要一段时间，甚至可能是相当长时间的优化调整，但目前来看政策引导下房企的融资信心正逐步构建。

　　资产管理：蓄势待发

　　主要资管融资事件达2823亿，投资倾向新能源等新兴市场

　　2024年上半年，观点指数不完全统计的地产资管主要融资事件合计26起，融资金额约2823.78亿元。这些资金主要投向商业或新经济地产行业，不仅涵盖了商业地产、物流仓储、产业园等，还包含了ESG方面，且部分样本企业的贷款是可持续发展贷款，同时还有部分资金用于偿还债款。融资方式涉及发行债券、银团贷款、设立基金或财务资助等。

　　其中，相较地产商，今年上半年资管机构更倾向于获取可持续发展贷款，资金投向也往新能源等新兴市场靠拢。而于地产商，与去年同期不同今年的募资投向从运营的需求转移部分至偿还存量借款、债券上。

　　产业运营：动能转换

　　“以价换量”趋势下，新质生产力逐渐占主导

　　值得注意的是，不同类型子市场租金表现出现分化，这主要是由于不同行业的租户对于园区的需求不同，加之政策支持的方向也不同。目前，据北京及上海区域市场新租需求情况，可以发现TMT类的租户均在租赁需求中占据很大份额，在北京市场占比31%，上海市场占16%。

　　这些科技类、电子信息类行业占据主导，都属于新质生产力的内容。新质生产力主要涵盖了战略性新兴产业、未来产业等，其中有如新一代信息技术、新能源等。据了解，这些新质生产力也逐步在实践中形成并表现出对高质量发展的强劲推动力和支撑力。

　　数据来源：世邦魏理仕，观点指数整理

　　物流资产投资运营：审慎前行

　　租金和空置率成“剪刀差”，供需不平衡是主因

　　纵观2024年上半年中国32个城市仓储物流市场的表现，可以看到整体呈现平均租金下降而平均空置率上升的“剪刀差”态势，市场情况不容乐观。

　　数据来源：iFind、观点指数整理

　　造成物流市场整体出租表现承压的主要原因是供需不平衡，也即是新增供应量仍处于较高水平，但租赁需求偏弱，导致部分城市的仓储空置率保持在高位。

　　整体租赁需求的相对偏弱归因于季节性因素影响，包括春节及去年年末消费旺季后短租的到期退租等。

　　其次，部分第三方物流和传统电商租户受市场情绪影响保持谨慎，导致短期内扩张势头放缓，且中国各区域表现不平衡。

　　具体来看，华南地区租金最高，其次是华东地区。从月份来看，除却华南地区部分月份稍有上涨外，其余月份整体呈现下降趋势，而空置率方面则大多表现为上升，与整体市场情况表现一致。

　　数据来源：物联云仓、观点指数整理

　　值得注意的是，无论是高标仓市场抑或是整体仓储物流市场，华南地区的空置率均为最低，租金最高，观点指数认为这也与跨境电商的发展有关。相比中国其他区域，华南区域的跨境电商快速发展刺激了电商企业对于仓储的需求，其中样本企业中有如普洛斯近期也与跨境电商企业签订租约。

　　数字化发展：低谷寻路

　　物企深化科技战略，数字化创收压力仍明显

　　物业服务行业进入了“红海”竞争阶段，规模增速放缓，人力成本上升等致使企业增收不增利的问题凸显。

　　物企采用“精益式”数字化转型的模式较为普遍，通常会基于战略需要、从产品和服务、生产方式、管理方式或商业模式等层面，找到重要和急需的场景进行数字化变革。例如碧桂园服务提出对核心运营体系做数字化管理；永升服务表示要减少人为错误及有效控制运营成本等。

　　目前，物企数字化转型的方向包括了业财一体化覆盖、客户满意度提升、人工效能改善、增值服务赋能和专业能力打造。

　　新的领域中，智能充电桩、储能系统、AIGC客服、数字人服务、集中管控监控、AI无人巡逻、电子工牌、机器人等开始被越来越多的物企关注。

　　效果方面，行业中近三年的平均管理费用率呈现出下降态势，但幅度变化微小。据统计，52家物企2021年-2023年的平均管理费用率分别为10.77%、10.48%以及9.97%。其中，下降幅度较明显的主要有万物云、华润万象生活、华发物业等。

　　同时，一些物企还有能力实现对外输出科技服务，但创收能力面临压力。

　　除万物云、招商积余的该类业务2023年取得同比增长外，其他企业都有较大幅度下滑，主要受到国内市场环境及房地产行业环境影响，市场需求减少。

　　物业服务：高质增长起点

　　头部企业布局创新型业务，赛道先行者优势明显

　　物企积极布局探索多赛道，其中创新型业务逐渐成型。

　　目前，创新型业务收入占比仍较低，头部企业由于布局较早，实力强劲，已经形成了较大的业务量，规模优势和先发优势明显，而其它企业则是保持跟进态势，纷纷在新领域试水探索。

　　其中，城市服务领域，头部物企已具有较大的规模，但增长速度放缓，毛利率较低等压力也渐渐呈现。

　　数据来源：企业公告，观点指数整理

　　与城市服务相比，IFM的价值正不断涌现，是名副其实的“新蓝海”，众多物企将其视为拓展的主要赛道。

　　“中西合璧”的万物梁行在该领域率先起步，营收情况主要反映在万物云的物业及设施管理服务板块，2023年万物云的物业及设施管理服务收入已达到了83亿元。截至年末，该业务板块合约饱和收入为158.49亿元，合约项目数量2531个；在管饱和收入134.3亿元，在管项目数量2241个，其中第三方项目个数为1916个，占比85.5%，在商企市场中有突出的品牌优势及拓展能力。

　　另外，招商积余主要在设备设施管理服务领域领先，旗下招商设施、招商楼宇科技、招商建筑科技等业务已覆盖全国；金科服务、新城悦服务主要聚焦于团餐业务，已初步形成新的业务增长点。

　　数据来源：企业公告，观点指数整理

　　观点指数认为，目前IFM领域的竞争已经趋于激烈，尤其是客户在选择供应商方面会看重过往服务的经验和品牌实力等，这使得进入该赛道的难度加大。

　　商业地产零售业态发展：征途未竟

　　大众消费动力有限，项目业绩增长难度增大

　　经济增速放缓下，大众消费动力增长有限，消费品牌在开店拓展上也表现得更为审慎，重点商业城市的零售商业租金面临一定的下行挑战。

　　相关数据显示，2024上半年一线商业城市的零售物业首层租金均有不同程度的下滑，而二线城市虽有增长，但幅度不大。

　　数据来源：世邦魏理仕，观点指数整理

　　在市场表现较为疲软之际，项目创收也面临诸多挑战。高端商业方面，不少项目出现收入和销售额同比增长不如预期的现象。

　　数据来源：世邦魏理仕，观点指数整理

　　太古地产发布的2024H1业绩显示， 北京三里屯太古里、成都太古里、广州太古汇、北京颐堤港和上海兴业太古汇2024上半年的零售销售额较2023年同期分别下跌4%、17%、9%、4%及20%，上海前滩太古里则保持不变。

　　租金增长方面，广州太古汇、上海兴业太古汇、北京颐堤港出现下滑，分别录得8%、24%、3%的跌幅；其余的北京三里屯太古里、成都太古里、前滩太古里租金则保持了增长，分别增长9%、1%、10%。

　　观点指数认为，在市场环境愈发严峻之际，上述高端商业项目后续的业绩增长将面临更大挑战。除高端消费外流外，2024年多个奢侈品牌收入均出现放缓或下跌，而高端商业项目以奢侈品牌为重，销售额难免受波及。

　　此外，租金单价下降的情况也在发生，中端项目尤甚。大悦城一季度数据显示，旗下部分零售商业项目出租率、平均租金单价出现下滑。观点指数认为，当下的商业市场环境使得项目要创造更高的业绩面临挑战，也对企业的运营能力提出更高的要求。

　　商办与办公空间发展：开拓新境

　　中小企业办公租赁需求仍存，未来办公的多元化发展图谱

　　商业办公细分市场上，联合办公行业发展错综复杂。不可否认的是，灵活办公方式对于提高员工工作效率、降低企业办公成本、平衡员工的工作与生活等多方面有重要作用。

　　今年以来，样本企业扩张动作放缓，更多聚焦于运营管理能力的提升。比如创富港在交流过程中表示，目前正处于增长最缓慢时期，规模年增长在10%左右。WeWork中国表示，今年没有定下具体扩张目标，公司主要关注营收、整体的盈利。

　　数据来源：观点指数不完全统计

　　据观点指数不完全统计，2024年上半年，样本企业共计新增开业25个办公空间产品，相较去年上半年，样本企业新开项目数变动不大，但和行业快速增长阶段对比，企业规模增长速度明显放缓。

　　数据来源：企业公告，观点指数整理

　　住房租赁：体系渐成

　　租赁企业创收能力再提高，出租和续租率表现可圈可点

　　已披露2023年业绩的10家租赁企业全年创收均实现同比增长，涨幅处于1.9%到329.23%不等。其中城投宽庭同比涨幅居于首位，其次是中海长租公寓。

　　可以明显看到，租赁企业的创收能力持续提高，当中离不开企业成熟期项目的稳健经营（主要体现在企业的出租率和续租率据中）以及新增入市项目带来的“额外”收入。

　　出租率数据方面，租赁企业继续展现稳健的项目运营管理能力。包括自如资管、万科泊寓、龙湖冠寓、瓴寓国际、有巢公寓、乐乎集团、金地草莓、百瑞纪集团等在内的多家租赁企业在出租率方面有着不错的表现，成熟期项目平均出租率超 90%。

　　续租率表现上，2023年万科泊寓和瓴寓国际全年平均续租率分别为63%和56%，城家公寓续租率超50%；今年一季度，百瑞纪集团续租率录得67.8%。

　　数据来源：企业公告，观点指数整理

　　注：2022年的中海长租公寓租金收入=投资物业租金收入-写字楼收入-购物中心收入

　　养老发展：市场需求双驱动

　　政策与市场需求双推动，银发经济元年到来

　　养老是重大民生工程，既不能完全依靠行政，亦不能单靠市场，因此行业发展很大程度需要政策引导。

　　观点指数对2024年上半年影响养老行业发展的相关政策进行梳理，可以看到政策围绕养老服务体系的完善、养老服务设施建设的难点，以及养老产业发展的规范化等做了多项详细的规定。

　　今年最大的标志性政策在于《关于发展银发经济增进老年人福祉的意见》的发布，这标志着银发经济发展元年的到来。

　　为解决养老发展缺乏廉价物业空间的问题，深圳市、浙江省和河北省出台的政策鼓励利用空置房屋和商业场所改建养老服务设施，以应对土地稀缺问题。如在浙江省印发的《浙江省推进存量资源改建养老服务设施操作办法（试行）》上，就为存量资源改建养老服务设施提供了地方性规范，简化审批流程，鼓励社会力量参与。

　　文旅发展：县域火热

　　节假日出游火热，县域旅游成趋势

　　2024年的元旦和春节期间，国内文旅市场迎来了超预期的热潮。元旦期间，国内旅游出游人次达到1.35亿，旅游收入高达797.3亿元，哈尔滨接待游客量和旅游总收入创历史新高，成为最大的惊喜。春节假期，国内旅游出游人次更是攀升至4.74亿，旅游消费达到6326.87亿元，文旅市场复苏势头强劲。

　　清明和端午假期，由于假期较短，旅游以短途、周边游为主，旅游人次和消费均有所增长，但增速有所放缓。特别是端午假期，由于与“五一”长假相近，旅客出行热情相对减弱。

　　数据来源：文化和旅游部数据中心，观点指数整理

　　ESG发展：稳步推进

　　A股与港股“新指引”出台，信披要求提升

　　2024年4月，A股三大交易所分别发布《可持续发展报告（试行）指引》，并宣布2024年5月1日起实施。这一指引标志着国内首次由监管机构正式推出一套系统性且规范化的可持续发展信息披露指南，引导上市公司更好地整合和报告可持续发展相关信息；也意味着强制披露的时刻即将来临。

　　观点指数认为，《新指引》有助于提升上市公司可持续发展信息披露的质量，彰显优质公司投资价值，有利于资本市场吸引更多境内外的中长期资金。

　　期内4月19日，联交所也发布最终的有关气候信息披露规定的咨询总结，并刊发协助发行人遵守新气候规定的实施指引，将《环境、社会及管治报告指引》名称修订为《环境、社会及管治报告守则》，进一步强调其强制地位。整体上香港ESG信披体系建设趋向于国际化标准，正在走向成熟和完备。

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